上海两幅纯宅地再现低溢价成交
2017-11-24 16:27:15 来源：吉研财务 点击：
上海市土地交易市场于11月23日挂牌了两幅纯住宅用地，从竞价结果看，虽然两幅地块均延续了近期低溢价成交的惯例，但楼板价并不算低。
上海市土地交易市场于11月23日挂牌了两幅纯住宅用地，从竞价结果看，虽然两幅地块均延续了近期低溢价成交的惯例，但楼板价并不算低。业内人士指出，对于上海等一线城市，开发商的补仓意愿仍然强烈。
具体而言，位于浦东新区航头镇的三单元B1-02地块被华润置地有限公司旗下上海煦臻企业管理有限公司以34.36亿元竞得，折合楼板价2.78万元/平方米，溢价率为0.09%；位于宝山区罗店新镇的BSP0-2202单元H-02地块，被卓越置业集团有限公司旗下上海盈扑贸易有限公司以25.85亿元摘得，折合楼板价2.9万元/平方米，溢价率为0.15%。
需说明的是，自上海土地市场拿地规则发生变化以来，住宅用地频现低溢价成交。上海市规划和国土资源管理局于今年4月发布《上海市国有建设用地使用权出让补充公告》，将3幅地块的出让方式调整为招标挂牌复合式出让。根据规定，若通过资格审查的有效申请人数超过3人的，地块采用招标方式出让，有效申请人即为“投标人”；若通过资格审查的有效申请人数为3人及3人以下的，地块采用挂牌方式出让，有效申请人即为“竞买人”。
对于3家“投标人”的确定，则是根据房企的经济实力、技术资质、项目经验进行综合评分，进而排序确定。并且，根据评分机制，如果一家房企已经出手拿地，则会扣减相应拿地分。为了不丧失后期的拿地机会，招标挂牌复合式出让规则之后，房企在上海出手普遍较为谨慎。
中原地产分析师卢文曦指出，华润此次在航头板块拿地显示了其年底积极补仓的意图。据介绍，华润今年在上海已收获过一块纯住宅用地，该地块位于奉贤南桥，总价为21.9亿元。
实际上，前述两幅地块对受让方均提出了一定条件，比如航头地块要求有一定的配套房以及自持比例，容积率为1.2。据卢文曦分析，航头地块从楼板价来看并不算低，该地块的周边项目，比如金地艺华年近两个月成交均价在3.6万元/平方米左右，以该地块楼板价2.78万元/平方米测算，该项目预计成本价要在4万元/平方米以上，“该项目的获利空间会受到一定压缩。”
上海链家首席市场分析师张月同样认为，开发商在上海等一线城市的补仓意愿依然强烈。
根据上海链家市场研究中心统计的数据，截至11月23日，今年以来上海市商品住宅类用地（不包含租赁用地、保障房用地）共计成交32幅、189万平方米，已经超出去年全年水平。此外，今年上海还出让了租赁用地15幅，共计47万平方米。
张月指出，上海土地市场在经历了招标挂牌复合式出让和租赁用地出让两次重大调整的情况下，宅地出让面积已经超出去年全年，并以多幅租赁用地作为补充，是一个结构调整，也是一个土地供应的新台阶；同时，土地价格趋向于低溢价率的平和状态，“量增价稳”已成为上海土地市场今年的主基调。
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